Depuis janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et les F suivront en 2028 (loi Climat et résilience). Pour les propriétaires bailleurs, l’équation est devenue brutale : rénover à plusieurs dizaines de milliers d’euros, vendre avec la décote « passoire », ou repenser complètement la façon d’investir dans l’immobilier locatif. Passons les trois options au crible, chiffres en main.
Rénover : le calcul complet avant de se lancer
Sortir un logement de l’étiquette F ou G demande généralement d’attaquer sur plusieurs fronts : isolation (toiture en priorité, jusqu’à 30 % des déperditions selon l’ADEME), menuiseries, ventilation et système de chauffage. Sur un T3 des années 70, le bouquet de travaux se situe couramment entre 25 000 et 50 000 € selon l’état de départ. Les aides existent (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ), à condition de passer par un artisan RGE, y compris pour l’isolation biosourcée, et le reste à charge demeure conséquent.
Le calcul de rentabilité doit intégrer trois éléments : le gain de loyer autorisé après rénovation, la revalorisation du bien (l’écart de prix entre un DPE D et un G se creuse d’année en année), et le plafond de déficit foncier doublé à 21 400 € pour les rénovations énergétiques, prorogé jusqu’à fin 2027. Bien mené, le chantier se rentabilise ; mal chiffré, il engloutit dix ans de loyers. Notre guide des prix de l’isolation de toiture par l’intérieur donne les fourchettes de départ.
Vendre : accepter la décote, récupérer le capital
Vendre une passoire, c’est accepter une négociation sévère : les acheteurs déduisent le coût des travaux du prix, et souvent davantage. Mais cela libère un capital. La vraie question est alors : pour en faire quoi ? Racheter un bien mieux classé revient à payer la prime inverse (les DPE C-D se vendent au-dessus du marché). C’est ici qu’une troisième voie mérite l’analyse.
La pierre-papier : déléguer la contrainte énergétique au professionnel
Une option que les bailleurs fatigués regardent de plus en plus : le placement en SCPI, qui consiste à détenir des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion. L’intérêt dans le contexte énergétique est réel : les contraintes de rénovation (audits, travaux, mises aux normes des bureaux et commerces) sont pilotées et provisionnées par des équipes dédiées, à l’échelle de centaines d’immeubles. Certaines SCPI sont d’ailleurs labellisées ISR immobilier et font de la trajectoire énergétique de leur parc un axe de gestion.
Côté chiffres : rendement moyen 2025 de 4,91 % net de frais de gestion (données ASPIM), accessibilité dès quelques centaines d’euros, aucun chantier à piloter. Côté limites, et elles comptent : capital et revenus non garantis, liquidité plus lente qu’un livret (horizon recommandé de 8 à 10 ans), et une fiscalité de revenus fonciers identique à celle d’un bien en direct pour les SCPI françaises.
Trancher selon votre situation
Trois profils, trois réponses. Le bailleur bricoleur avec un bien bien situé a intérêt à rénover : aides, déficit foncier doublé et revalorisation jouent pour lui. Le propriétaire d’un bien mal placé, où les travaux ne seront jamais couverts par le loyer, gagne souvent à vendre, même décoté. Et celui qui veut rester investi en immobilier sans jamais plus entendre parler de DPE peut arbitrer une partie du capital vers la pierre-papier, en gardant en tête que c’est un placement de long terme dont ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Dans les trois cas, le point de départ ne change pas : un chiffrage honnête, poste par poste, comme pour n’importe quel projet de rénovation énergétique.
